Kantoren

• Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• Is de stedelijke ontwikkeling 'nieuw'?
• Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
• De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu?
• Rol van de provincie

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het plan voor kantoren in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen.

Is de stedelijke ontwikkeling 'nieuw'?

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Meer hierover leest u op de pagina over kernbegrippen. Let op: wanneer de Ladder niet van toepassing is op uw plan, is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte aan het plan.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de kantorenontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te bevatten. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de kantorenontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor kantoren is dat meestal de gemeente of een grotere regio; kantoorgebruikers maken hun keuze namelijk regelmatig over een grotere afstand dan sec de gemeentegrens.

De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het kantorenplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.  Meer hierover leest u onder kernbegrippen.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Bij het bepalen van de behoefte gaat het bij kantoren om het onderbouwen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoren. Naast een onderbouwing van de kwantitatieve aspecten kan ook de kwalitatieve behoefte aan kantoren onderbouwd worden. Dat kan lastig zijn omdat er op sommige plekken in Nederland kantorenleegstand is. Gronden voor kwalitatieve toevoeging kunnen bijvoorbeeld zijn:

• er is veel leegstand van kantoren langs de snelweg, toch is er een zekere kwalitatieve behoefte aan kantoren bij het intercitystation.
• er is veel leegstand in zeer grote kantoorgebouwen, toch kan er een kwalitatieve behoefte aan enkele kleinere kantoren zijn.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als het plan voor kantoren voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Meer hierover leest u op de pagina met kernbegrippen.

De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu?

Als de kantorenontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Argumenten dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling kunnen bijvoorbeeld gaan over:

• kwalitatieve aspecten van de behoefte (denk bijvoorbeeld aan vormen van kantoorruimte die niet binnen bestaand stedelijk gebied passen).
• andere functies die ter plaatse reeds aanwezig zijn of (volgens ruimtelijk beleid, zoals een structuurvisie) worden beoogd (zoals park, maatschappelijke functies maar ook andere kantorenplannen die later worden beoogd).
• aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplekken, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die kunnen spelen op inbreidingsplekken.

Een bijzondere vorm is de uitbreiding van een kantoor welke reeds op een plek is gevestigd. Dan zijn mogelijk passende motiveergronden bijvoorbeeld:

• Het feit dat het bedrijf de ruimte echt nodig heeft en in redelijkheid niet kan verhuizen.
• Het feit dat er geen onaanvaardbare effecten op leegstand zijn.

zie als voorbeeld de uitspraak hierover.

Rol van de provincie

Sommige provincies hebben in de ruimtelijke verordening aanvullende regels over de Ladder gesteld. Ook onder de nieuwe Ladder zijn zij daartoe bevoegd, zoals regels over regionale afspraken en specifieke verboden bijvoorbeeld over kantoren. Een voorbeeld hiervan is het kantorenbeleid van de provincie Utrecht. Wel zullen de provincies bij het stellen van aanvullende regels rekening moeten houden met de vereenvoudiging die door middel van de nieuwe Ladder is beoogd.