Kenniscentrum InfoMil

Overige functies

Naast de genoemde functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein, kan een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaan over een groot scala van functies met een zekere omvang. Als een plan met overige functies wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan moet de Ladder worden toegepast.

Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zijn:

  • accommodaties voor maatschappelijke functies zoals een school, zorgcomplex, sportfaciliteiten of een crematorium
  • accommodaties voor religie zoals een kerk of moskee
  • accommodaties voor cultuur zoals bijvoorbeeld een museum
  • accommodaties voor leisure zoals een hotel of bioscoop
  • accommodaties voor recreatie

Functies die volgend uit jurisprudentie gevormd onder de (oude) Ladder, niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling worden beschouwd, zijn:

Is de stedelijke ontwikkeling 'nieuw'?

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Meer hierover leest u op de pagina over kernbegrippen. Let op: wanneer de Ladder niet van toepassing is op uw plan, is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte aan het plan.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Bij overige functies is het ruimtelijk verzorgingsgebied meestal de gemeente of een groter gebied. Dat moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

In enkele gevallen heeft de Raad van State vastgesteld dat de regio zo groot is, dat deze feitelijk niet kan worden vastgesteld. Een voorbeeld is een datacentrum met een internationaal verzorgingsgebied. Dan wordt een motivering verwacht die zo goed mogelijk aansluit op de Ladder.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Bij de beoordeling van de behoefte moet het bestaande aanbod betrokken worden. Vaak betekent dit dat er moet worden gemotiveerd, dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt:

  • Dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben.
  • Dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

De gehele markt, de ruimtelijke situatie en leegstand moeten in ogenschouw worden genomen. Enkel het businessplan van een ondernemer of organisatie als onderbouwing van de behoefte is dan vaak niet afdoende.

Allereerst is het van belang om vast te stellen dat er op lange termijn behoefte is aan de activiteit. Dat hoeft niet altijd kwantitatief onderbouwd te zijn, maar kan ook kwalitatief onderbouwd zijn. Bij de afweging is verder belangrijk dat er geen bestaande harde plancapaciteit beschikbaar is die in de behoefte van deze functie kan voorzien, dat de functie niet in bestaande leegstaande gebouwen kan worden geaccommodeerd en dat de voorgenomen planologische toevoeging geen onaanvaardbare leegstandseffecten heeft.

Omdat het bij overige functies vaak gaat om specifieke activiteiten, zijn de meeste situaties en onderbouwingen uniek. Meestal is er weinig beleid, met uitzondering van bijvoorbeeld horeca of recreatiewoningen waar regelmatig wel provinciaal, regionaal of lokaal beleid is dat bruikbaar kan zijn voor de Laddermotivering.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu?

Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Argumenten dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling kunnen bijvoorbeeld gaan over:

  • Kwalitatieve aspecten van de behoefte. Denk bijvoorbeeld aan vormen van overige functies die niet binnen bestaand stedelijk gebied passen.
  • Andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of (volgens ruimtelijk beleid, zoals een structuurvisie) worden beoogd. Bijvoorbeeld een park, maatschappelijke functies maar ook andere plannen die later worden beoogd.
  • Aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplekken, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die kunnen spelen op inbreidingsplekken.

Rol van de provincie

Sommige provincies hebben in de ruimtelijke verordening aanvullende regels over de Ladder gesteld. Soms gebeurt dat voor bepaalde grote commerciële ontwikkelingen als bioscopen en wellnesslocaties, soms ook voor recreatiewoningen. Ook onder de nieuwe Ladder zijn provincies daartoe bevoegd, zoals regels stellen over regionale afspraken en specifieke verboden. Wel zullen de provincies bij het stellen van deze aanvullende regels rekening moeten houden met de vereenvoudiging die bij de nieuwe Ladder is beoogd.

Delen